「底地」所有のリスク
「底地」とは・・・？
底地とは、 土地所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地の事です。
ー般的に底地は、ー度貸してしまったら将来的に返してもらうことが難しく、また、地代は税金の評価と比べ安価なことが多く市場への流通が少ない為、不良資産と言われることもあります。
弊社は権利調整のプロとして、底地と借地の権利を各権利者の意見を基に調整する事により、その土地本来の価値を引き出すお手伝いをしております。
土地所有者が所有する土地には、土地所有者の完全所有権(土地を所有する権利と利用する権利)が及びます。
しかし、その土地を借地権者に貸し借地権者がその土地に家を建てると、土地所有者は土地利用権を一時的に失った状態となり「土地所有権」と「地代徴収権(地代を受け取る権利)」いわゆる「底地権」を持つことになります。
借地権者には、地代を払う義務を負う代わりに「土地利用権利」「借地権」が与えられます。
つまり、底地とは、第三者の建物のために賃貸している土地であり、ひとつの土地に対して所有者と利用者が異なっている為、土地所有者は、そのままでは自由な土地活用が不可能です。その為、土地の資産価値は通常の評価と比べて非常に低い評価となります。
当社では、複雑になった権利を借地人の方との交渉によりひとつにし、その土地が本来持っている資産価値を最大限に引き出す事を前提で評価及び購入をしております。
借地人の権利が強い
借地借家法により、地主が簡単に立退きを求められません。
収益性が低い
底地の地代は非常に低く設定されており、例えば同条件の立地にある月極駐車場の賃料と比べると、地代は駐車場の賃料の5分の1程度しか受け取れない場合があり、収益性が低い傾向があります。
売却が困難
土地上に借地権が付いているため、一般的な土地よりも流動性が低く、売却に時間がかかる場合があります。
固定資産税の負担
地主は固定資産税を支払う必要があり、地代収入の割合に対して負担が大きい場合があります。
借地人の更新拒絶が困難
借地人が底地の賃貸借契約の更新を希望した場合、地主に正当事由がなければ契約更新を拒絶出来ません。
借地権の譲渡や転貸の問題
借地人が、地主に無断で借地権を譲渡・転貸するとトラブルの元になります。
借地人とのトラブル
地代の未払い、契約違反、用途変更などのリスクがあります。